Как купить( продать) квартиру в рассрочку без риска

Продажа квартиры У рынка недвижимости сейчас не лучшие времена. Виной тому кризис. Заоблачные цены никак не соотносятся с реальными доходами наших сограждан. Новоселье, да еще и за наличные могут позволить себе немногие.
Главный двигатель рынка - ипотечные кредиты- практически прекратились. Даже редко обещанные некоторыми банками займы под 25—30% годовых в гривне  в большинстве случаев декларативно и  получение  их проблематично.
Вот и появилась новая схема — продажа недвижимости в рассрочку. Конечно речь идет  идет не о первичном рынке(новостройках), где суть этого  понятия подменяется и рассматривается как возможность  выплатить  стоимость жилья постепенно, но не позже чем до срока сдачи в эксплуатацию.
Речь сейчас идет о вторичном рынке, где уже сейчас можно найти продавцов, дающих настоящую рассрочку. Покупатель внеся часть оговоренной сумы, может  вселяться сразу в квартиру, а остаток выплачивать постепенно . Однако такая схема, учитывая нашу ментальность и реалии правового поля, очень  рискованна как для покупателя, так и для продавца. Как подстраховаться в таком случае, нам рассказали наши эксперты.

Покупатель

Ст. 692 Гражданского кодекса (ГК) разрешает в договоре купли-продажи жилья  предусматривать рассрочку платежа.  Вы нашли хозяина квартиры, который готов пойти на сделку с вами и получит только часть денег за свои метры, а остальную суму получать постепенно. Радуетесь…??? Не спешите. Проверьте все тщательно.

Надо выяснить, какие такие  обстоятельства  заставили владельца «единички» ценой в $60 тыс согласиться сразу только на половину сумы, а выплату остальной  части отложить на годы. Если это  долг банку, посмотрите  соответствующий договор. Если срочное дорогое лечение  — где  медицинское заключение. Не проявляйте в этом случае ненужную деликатность, не слушайте свою врожденную интеллигентность, которая призывает не вмешиваться в чужую жизнь.
Обязательно  убедитесь в том, что продавец   является  владельцем жилья. Для этого есть  оригиналы  документов на недвижимость: договор купли-продажи, свидетельство о приватизации, документы подтверждающие  унаследование, дарение. Особенно обращайте внимание на факт покупки жилья  в браке. В таком случае востребуйте документы  подтверждающие согласие мужа(жены) на  продажу. Если  в квартире проживают несовершеннолетние, потребуйте документ о согласии на  отчуждение от органов опеки .
Конечно самый лучший вариант, если в момент продажи в квартире  никто не зарегистрирован( форма №3, выдает ЖЭК).  Но всегда помните, что и эта справка действует 7 дней.
Продавец должен предоставить вам актуальную справку из БТИ о том, что в данной квартире не было перепланировки или она узаконена. Этот документ действителен  3 месяца.
Если вышеперечисленных бумаг не будет, у вас есть риск того, что сделка  может быть  признана недействительной через суд.

Многие опрометчиво считают, что раз продавец должен вернуть покупателю потраченную сумму( ст. 216 ГК) то якобы все безопасно. Вы где живете, господа))).  Жилье то вы  возвратите, а уплаченные деньги могут просто исчезнуть…они допустим уже потрачены. И по решению суда, продавец  будет долг вам погашать…долго, иногда очень долго ….из 20%  доходов в месяц( легальных ).

Стремитесь не  заключать с продавцом  предварительный договор, потому как он, получив  часть суммы все одно  остается владельцем жилья а значит может его продать  третьему лицу. Бывало и такое.
 Основной договор подписывайте только в случае полного расчета. Впрочем, даже если основной договор подписан и нотариально заверен, обязательно оговорите сроки погашения задолженности за квартиру. Если текст договора составлен на языке страны покупки, непременно воспользуйтесь услугой перевода договоров.
Каждый  платеж фиксируйте документально -  квитанции, расписки продавца и т.п. В противном случае продавец может потребовать через суд  жилье вернуть.

Продавец

Продавец рискует не  меньше чем покупатель. Главная опасность  в том, что  покупатель, даже не рассчитавшись за вашу жилплощадь может перепродать ее. При этом перекупивший вашу квартиру гражданин, может быть вполне добросовестным. Поэтому вернуть  имущество даже через суд вам будет  тяжело. Чтобы исключить риск развития событий именно по такому сценарию, вы обязаны внести в договор заверенный нотариусом  следующее условие -  право полной собственности настанет у покупателя только после завершения оплаты  недвижимости. Нотариус обязан внести данные о такой квартире в  реестр обременений, доступ к которому есть у нотариусов Украины, и ваш покупатель уже не  продаст квартиру. Более того, он  даже не  зарегистрирует ее на себя в БТИ

Есть  риски поменьше . Например, вам необходимо указать четко в договоре сумму оценки квартиры а также все доли выплат за нее( ст. 695 Гражданского кодекса- сроки, график  и размеры выплат. Дело в том, что покупатель может вдруг оказаться «бедным», и не сможет выполнять  этот график. Тогда у вас будет формальная юридическая возможность начать процесс возврата жилья. Было бы совсем неплохо, если вы включите  в Договор пункт о том, что нарушая график выплат, покупатель будет обязан передать продавцу другое имущество — допустим  автомобиль или дачу или другую недвижимость.

Есть и еще ряд хитростей. Непременно в договоре о  кредите с рассрочкой оплаты  пропишите пунктик о том, что покупатель будет выплачивать вам проценты на  непогашенную часть долга — это  страховка от инфляции денег. При определении размера процентов берется  инфляционный уровень за год.

И пожалуй главное. Уже из того, что написано выше, понятно- тяжелое и ответственное это дело - покупка-продажа жилья. Доверьтесь профессионалам и специалистам. Такой вариант, в конечном итоге, может обойтись гораздо дешевле.

Оцените статью
Популярность 13236